Tipps für einen Hauskauf in Italien

Träumen Sie davon, ein malerisches Haus im sonnigen Italien zu kaufen und jeden Tag einen Apfel Secco auf der Veranda zu trinken? Der Traum vom Leben in Italien und sogar die Planung des Kaufs einer Immobilie dort sind nur „eine Seite der Medaille“. Auf der anderen Seite stehen alle Nebenkosten, die abgesehen von den Kosten für die Wohnung und den Umzug anfallen werden. Bevor Sie zu diesem wichtigen Schritt – dem Hauskauf in Italien – übergehen, sollten Sie prüfen, welche Schritte Sie unternehmen müssen, um Ihr neues Zuhause auszuwählen und den Kauf abzuschließen.

Ist es schwierig, in Italien eine Wohnung zu kaufen?

Nach italienischem Recht gibt es keine Beschränkungen für den Erwerb von Immobilien im Land durch ausländische Staatsangehörige. Aber! Finanzielle Erlöse aus dem Ausland, die zum Erwerb einer Wohnung in Italien verwendet werden, müssen offiziell deklariert werden, um sicherzustellen, dass die Erlöse aus dem Wiederverkauf zurückgeführt werden können. Der erste Schritt, den Sie unternehmen sollten, ist die Beauftragung eines Anwalts vor Ort, um Ihre Interessen zu wahren, auch wenn der Prozess der Eigentumsübertragung geregelt ist.

Der Anwalt prüft das Grundstück auf Belastungen – Hypothek, bestehendes Nutzungsrecht, Baurecht, Zwangsvollstreckung usw. Er wird Sie auch mit den Besonderheiten des Gesetzes vertraut machen, zu denen auch die vorvertragliche Haftung der Parteien gehört. Wenn Sie beispielsweise mit dem unlauteren Verhalten des Verkäufers unzufrieden sind, können Sie die Erstattung der bisherigen Kosten einfordern. Ein weiteres wichtiges Merkmal ist, dass Sie, sobald Sie die Wohnung ausgewählt haben, die Sie erwerben möchten, dem Verkäufer ein Angebot unterbreiten und als Geste des guten Willens 1 % des ausgeschriebenen Preises zahlen müssen.

Es ist jedoch für den Verkäufer nicht bindend, und es empfiehlt sich, im Angebot eine Frist zu setzen, innerhalb derer der Verkäufer entscheiden muss, ob er das Angebot annimmt. Der Anwalt wird Ihnen auch erklären, dass im Gegensatz zum deutschen Recht, nach dem der Eigentumserwerb durch Eintragung ins Grundbuch erfolgt, im italienischen Privatrecht das Konsensualprinzip vorherrscht, nach dem der Rechtswechsel bereits mit dem Abschluss des darauf gerichteten Vertrages eintritt.

Vorvertrag oder Kaufvertrag für den Kauf einer Immobilie in Italien?

Nimmt der Verkäufer das Angebot an, wird das Geschäft für beide Parteien verbindlich. Der Vorvertrag wird vom Verkäufer, seinem Anwalt oder Immobilienmakler aufgesetzt und enthält den Verkaufspreis, den als Anzahlung zu leistenden Betrag, das Abschlussdatum, die Grundstücksgrenzen und die Einzelheiten der Wohnung sowie andere relevante Klauseln. Bei Unterzeichnung des Vorvertrags erhöht sich die Anzahlung auf 10 % bis 20 % des Verkaufspreises, je nachdem, was vereinbart wurde. Sollten Sie sich entscheiden, nicht mit dem Kauf fortzufahren, verfällt die Anzahlung oder der Verkäufer kann rechtliche Schritte einleiten, um den Kauf zu erzwingen. Wenn der Verkäufer jedoch zurücktritt, muss er das Doppelte des von Ihnen als Anzahlung geleisteten Betrags zahlen.

Bestätigung des Geschäfts durch einen Notar

In der Regel dauert es zwischen sechs und acht Wochen, bis die Transaktion bestätigt wird. Der Notar hat die Aufgabe, das Grundstück und seine Unterlagen mit der gebotenen Sorgfalt zu prüfen und die Interessen beider Parteien zu wahren, auch wenn er vom Verkäufer ausgewählt wird. Die Kosten gehen zu Lasten des Käufers, der sich ausweisen und eine Steuernummer vorlegen muss. Der Notar stellt dem Finanzamt und dem Grundbuchamt eine Kopie der Eigentumsurkunde und der eingereichten Unterlagen aus.

Für die offizielle Registrierung des Verkaufs müssen die erforderlichen staatlichen Abgaben entrichtet werden. Die Eintragung schützt das Eigentum vor der Geltendmachung anderer Rechte durch Dritte. Der Notar sorgt auch dafür, dass die Versorgungseinrichtungen auf den Namen des neuen Eigentümers umgeschrieben werden, und informiert die örtliche Polizei innerhalb von 48 Stunden nach Unterzeichnung der Urkunde über den Eigentumswechsel. Es dauert etwa 15 Tage, bis alle Verfahren für die Registrierung einer Wohnung in Italien abgeschlossen sind.

Welche Gebühren fallen beim Hauskauf in Italien an?

Zulassungssteuer

Bei Altimmobilien beträgt die Eintragungssteuer 3 % und wird von den Käufern getragen. Voraussetzung ist, dass sich die Wohnung in Ihrem derzeitigen oder künftigen Wohngebiet befindet (oder dort, wo Sie Ihren Hauptgeschäftssitz haben oder haben wollen) und nicht als „Luxuswohnung“ eingestuft wird.

Die Zulassungssteuer für Nicht-Residenten und diejenigen, die eine Wohnung für Zweitwohnsitz kaufen, beträgt 7 %. Wenn Sie also planen, in Italien zu wohnen, sollten Sie dies 18 Monate vor dem Kauf Ihrer Wohnung tun. Die Steuer wird auf den angegebenen Wert der Wohnung berechnet, nicht auf den Kaufpreis.Die Zulassungssteuer für den Erwerb von Bauland beträgt 8 % und für landwirtschaftliche Grundstücke 10 %.

Gebühr bei Eintragung in das Grundbuchamt

Die Grundbuchgebühr ist bei allen Immobilientransaktionen in Italien zu entrichten. Einheimische Käufer von Erstwohnungen zahlen eine Pauschalgebühr von 168 €, unabhängig davon, ob es sich um ein altes oder ein neu gebautes Haus handelt. Zweitwohnungskäufer und Ausländer zahlen 1 % des ausgeschriebenen Verkaufspreises der Wohnung.

Katastergebühr

Die Grundbucheintragungsgebühr beträgt 1 % des Grundstückswerts oder eine Pauschalgebühr von 168 € für neue Grundstücke. Sie gilt auch, wenn die Wohnung der Haupt- oder einzige Wohnsitz des Käufers ist.

Mehrwertsteuer

Käufer von neuen Immobilien zahlen keine Zulassungssteuer, sondern müssen stattdessen die Mehrwertsteuer entrichten, die zwischen 4 % und 22 % liegt. Der niedrigste Satz gilt für Käufer von Erstwohnungen, 10 % für Käufer von Zweitwohnungen und Gebietsfremde und 25,50 % für Käufer von Luxuswohnungen mit einem A1-Rating im Grundbuchamt. Die Definition von „neuen Immobilien“ bezieht sich auf solche, die innerhalb von fünf Jahren nach Fertigstellung verkauft werden.

Notar-Gebühren

Die Notargebühren liegen in der Regel zwischen 1 % und 2,5 % des angegebenen Werts der Wohnung. Die Notarkosten richten sich nach der von der Anwaltskammer erstellten Immobilienpreisliste und sind je nach Stadtverwaltung unterschiedlich (und unterliegen der Mehrwertsteuer von 22 %). Die Notargebühr wird bei der Unterzeichnung vom endgültigen Kaufvertrag fällig. Zum Beispiel: 2.000 € Notargebühr für eine Wohnung im Wert von 50.000 € und 3.500 € für eine Wohnung im Wert von 500.000 €.

Gerichtskosten

Die Eigentumsübertragung wird von einem Anwalt durchgeführt, und die Anwaltskosten belaufen sich in der Regel auf etwa 1 bis 2 % des Immobilienpreises. Auf die Anwaltskosten wird eine Mehrwertsteuer von 22 % erhoben. Der Käufer kann auf die Anwaltskosten verzichten, da er in jedem Fall durch den Notar geschützt ist. Er prüft alle Dokumente sorgfältig, und wenn sie nicht zu 100 % korrekt sind, kommt keine Transaktion zustande.

Maklerprovision

Die übliche Maklerprovision liegt unabhängig von der Art der Immobilie (Gewerbe-, Wohn- oder Grundstücksimmobilie) zwischen 3 % und 8 % und wird in der Regel zwischen Käufer und Verkäufer geteilt. Die Vermittlungsgebühr ist bei Unterzeichnung des Vorvertrags fällig.

Welche sind die günstigsten Städte für den Kauf von Immobilien in Italien?

Wenn Sie planen, nach Italien zu ziehen oder in ein Ferienhaus zu investieren, interessiert es Sie sicher, wie hoch die durchschnittlichen Werte pro Quadratmeter Wohnfläche sind und welches die günstigsten Städte sind. Die Preise auf dem italienischen Immobilienmarkt sind, wie in allen europäischen Ländern, gestiegen, bleiben aber stabil und werden voraussichtlich nicht so stark steigen wie in anderen europäischen Ländern.

Der günstigste Ort für den Kauf eines Hauses in Italien ist die Region Kalabrien, die den ersten Platz bei den günstigen Immobilienpreisen einnimmt. In dieser Region, im Süden des Landes, verkaufen die Eigentümer ihre Immobilien für durchschnittlich 852 Euro/qm.
Der nächstgünstigste Ort zum Kauf ist Molise, wo der Durchschnittswert pro Quadratmeter Wohnfläche bei 874 € liegt. An dritter Stelle liegt Sizilien, die einzige weitere Region mit durchschnittlichen Immobilienpreisen unter 1.000 €/qm, nämlich 989 €/qm. Am anderen Ende der Skala finden sich die teuersten Immobilien in Italien in Trentino-Südtirol und im Aostatal – beides Bergregionen im Norden. In beiden Regionen liegen die durchschnittlichen Hauspreise im Jahr 2022 bei über 2.500 €/qm.